Свръхрегулации правят жилищата недостъпни

Частните имоти са единствената стока в България, за която вече 35 години търсенето надвишава предлагането

Дори и в Руанда има по-добър режим за издаване на разрешителни за строеж, отколкото у нас. Това споделя от личен опит Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи и управляващ собственик на Тобо Груп. С него разговаряме за реалната бизнес среда у нас, в която работи един от двигателите на всяка икономика - строителният бранш.

Как оценявате сегашната регулаторна рамка в строителния сектор? Помага ли или по-скоро спира инициативите?

Тя е изцяло против обществения интерес и против предприемаческия интерес, защото секторът е свръхрегулиран, без да има нужда от това. Ще ви дам пример: за вадене на едно строително разрешение с регулация са необходими пет години. Представяте ли си какъв период е това?! Ако човек е теглил кредит да купи терена, какво оскъпяване това е и какви фирмени административни разходи има за тоя период?!

Какви, приблизително?

Зависи колко офиса има и колко хора работят за него. Ако е по-голяма фирма, десетки милиони, ако е по-малка - хиляди, стотици хиляди. Така апартаментите стават все по-скъпи и по-скъпи. Създава се изкуствен дефицит, защото в една пазарна икономика цената на една стока се определя от търсене и предлагане. Когато търсенето е по-голямо от предлагането, цената расте. Жилищата са единствената стока, за която от 35 години в нашата действителност търсенето е по-голямо от предлагането и продължава да е така и в момента. И стават все по-недостъпни за населението. Това е заради тази абсолютно излишна административна тежест, която се дължи на факта, че общината не спазва разписаните в закона срокове, не спазва закона. Срокът е две седмици, а ние говорим за години.

И няма как да се въздейства на това отлагане?

Смисълът на нашата асоциация на строителните предприемачи е именно да въздействаме. Пишем писма, обръщаме се към различни инстанции, но резултат до момента няма. Става все по-лошо и по-лошо и докато гражданите не разберат, че това оскъпява стойността на апартаментите, които те или техните деца трябва да купят и не поискат от политиците да спазват сроковете, нищо няма да се промени.

Кои други конкретни административни процедури най-сериозно забавят строителните проекти и какво може да да се промени, за да бъдат улеснени инвеститорите и строителните компании?

Не е необходимо нищо да се променя, просто общината трябва да спазва закона. Общината гледа всяка част на инвестиционния проект, което по закон не е необходимо и не е в нейните правомощия, но забавя процеса изключително много.

По-трудно ли е за малките и средните строителни фирми например в сравнение с по-големите играчи на пазара? Сблъскват ли се и с други пречки?

Отлагането на сроковете играе в полза на големите играчи и не в полза на малките. Ако си начинаеща фирма, която има един обект и трябва да чака пет години, за да го почне, тя не може да си го позволи. Големите фирми, които в течение на времето в момента изпълняват три, четири, пет, шест обекта, могат за следващата серия от обекти да изчакат пет години, което пък води до един монопол на пазара и пак - вдигане на цените. Тоест, по тоя начин общината, уж защитавайки интереса на гражданите, решава, че като не дава да се строи, ще им се хареса. А всъщност правят жилищата недостъпни за населението.

Имате ли данни колко всъщност компании се занимават със строително предприемачество в България?

Не мога да ви кажа. Няма такива данни.

А колко са членовете на вашата асоциация?

60 компании, доказано проверени. Размерът на компанията - дали е голяма или малка няма значение, това са компании, които имат изпълнени обекти и при това изпълнение не са подвели с качество срокове и плащания своите клиенти. Това е критерий кандидат строителен предприемач да стане член на нашата асоциация.

Казахте, че има свръхрегулации, които оскъпяват строителството и крайния продукт за потребителите, но само в бавенето на срока ли се изразяват тия свръхрегулации или има и други административни проблеми?

Бавенето на срока, бавенето на срокове. Ние не искаме да променяме закони, не искаме да променяме наредби, не искаме да влизаме в ролята на община, защото по закон това е презумпция на общината.

Бавенето на разрешителни обща характеристика за цялата страна ли е или има региони, в които по-отчетливо се наблюдава?

Това е изцяло за София. В другите региони администрацията работи доста по-добре и се придържа към разписаните в закона срокове. Всеки може много лесно да провери, ако влезе на сайта на НАГ и види че има над 200 преписки за строителни разрешения и над 1400 за градоустройствени процедури, които са забавени. И те са забавени с хиляди пъти над определения от закона срок. Говорим за години, а срокът е две седмици.

А какви са най-често срещаните аргументи за тези забавяния?

Не получаваме аргументи. Ние от много време молим за среща с главния архитект на Столична община и с господин кмета. А не получаваме такава среща. И не получаваме отговор . Те не не комуникират към момента с браншовете, с браншовите организации.

Как регулациите в България се различават от тези в други държави в Европа, например, и кои практики от чужбина биха могли да бъдат приложени успешно у нас?

Изключително много положителни практики могат да бъдат приложени. Примерно в Германия общината не гледа всички части на проекта. Тя гледа единствено градоустройството, защото това е обществен интерес. Какво представлява като силует сградата, как засенчва, колко стърчи? Всичко останало е търговски договор между предприемача, неговите клиенти и съответната лицензирана фирма, която проверява проекта. Тук не е ясно защо общината, без да ѝ е дадено такова право по закон, иска да проверява електроенергия и всички подобни елементи.

Ще ви дам още един пример. Нашата фирма строи в Руанда и там общината работи много по-добре от нашата. Внасянето на самия проект се прави от общината, не от частника. Представлява един доклад, който обяснява общественото влияние на този проект, тоест, какви са ползите за обществото от този проект. И вече като функция на тези ползи се дава приоритет за разглеждане на проекта.

Ако правите производствена база, което е много положително за обществото, защото се създават работни места, внасят се данъци за дълъг период, приоритетът е 1 и до три дни проектът се разглежда и имате мотивиран отказ или строително разрешение. Ако е жилищна кооперация, приоритетът е 2, защото създавате работни места, но само за две години. И след това единствено данъците от недвижимост и такса смет са приходи към общината. Тогава за една седмица ви издават строително разрешение. Ако искате да правите казино, приоритетът е 10 и може и след една година да се разгледа, защото има по-важни неща преди него и защото казиното не дава позитиви, а негативи за обществото. А тук целият спектър е изнесен не върху това какви ползи има за обществото от този проект, а дали е с два сантиметра по-нагоре или по-надясно, което развързва ръцете на администратора за корупционни практики, за нагло поведение и за неспазване на сроковете.

Енергийната ефективност и зелените стандарти стават все по-задължителни. Готов ли е браншът у нас да отговори на тези изисквания и има ли нужда от някакви нормативни промени?

Цялата тази история е една спекулация с общественото мнение. Един строителен обект ползва не повече от 15 кВт мощност до 30. Това е за крана. Тоест, самото строителство е изключително ниско енергоемко и няма мръсни процеси в него.

Мръсните процеси в строителството са производството на керамика, тухли и цимент. Но понеже не искат да се обърнат към тия заводи, които правят големите замърсявания те питат за самото строителство. Самото строителство не е замърсител и поради това няма как и да намали замърсяването.

Големите замърсявания са в производството на строителните материали, а не в самото строителство, тъй че този въпрос трябва да е отстранен към заводите за цимент, за керамика, за лепила и така нататък.

Какво мислите за кампаниите за саниране?

Изключително положително мнение имам, защото те намаляват разхода на енергия. Намалявайки разхода на енергия, намаляват и въглеродния отпечатък.

Но за всички нови сгради има изисквания от много години и се прави специален проект за енергийна ефективност, където ограждащите елементи трябва да имат съответните показатели на топлопреминаване и те отговарят на това, но това не ги прави зелени сгради. Така е по норма.

А по дефиниция как трябва да изглежда една зелена сграда?

Трябва да е построена с материали, които не замърсяват природата и не я ощетяват, което още не е измислено. Нали си представяте, ако сложа едни фотоволтаици на покрива, които ще ми дадат по-малко светлина от крушките в общите части и съм сложил 10 000 кубика бетон, който е замърсил с производството на цимент изключително много природата и като енергоемкост и като прахови частици, колко е зелена тая сграда. Това е лицемерие!

Какви законодателни нормативни промени биха ускорили процеса по реализиране на строителни проекти или и създаване на по-дългоприятна бизнес среда?

На този етап е абсолютно достатъчно общината да си спазва сроковете, които са записани в закона, да не пречи, а да помага на урегулирането на нови крайградски части и мъртви градски части. Така капиталът ще се насочи натам, предлагането на жилищата ще се увеличи и цената ще падне. За София всички знаем, че посоката е на север, но там не се правят никакви опити, общината не регулира. Ако общината вземе и регулира една територия, направи инфраструктура, веднага ще се насочи капитал натам. Всички знаем, че общината е абдикирала и инфраструктурата се прави от строителните предприемачи, а не от общината, както е по закона. И то, те я правят с парите на клиентите. И така клиентът плаща инфраструктура, която се пък се прави на парче.

Каква е вашата прогноза за имотния пазар в следващите пет години и в краткосрочна перспектива след въвеждане на еврото?

Ние се базираме на опита: във всички страни, където е прието еврото, цените са се качили в порядъка на 10%. Причината е, че това дава финансова стабилност на системата и чуждестранен капитал се насочва към покупка на апартаменти и въобще жилища в големите градове с цел печалба. Защото приемането на еврото не е да сменим лева с евро. Ние от 2004 реално работим с евро. Зад всеки лев стои евро. По-важно е, че ставаме част от европейската финансова система и фалит на банки политически, както се случи, не е възможен. Крадене от държавни банки не е възможно. Това дава сигурност на чуждестранните инвеститори да държат парите си в банки в България и съответно да купуват апартаменти с тях, което пак ще е удар върху гражданите, защото цените още ще се качат. А предлагането още повече ще намалее, защото предвиждаме, че западноевропейският банков капитал ще изкупи част от апартаментите с цел печалба, отдаване под наем. Накратко: очакваме да се вдигнат цените.

Източник: www.business.dir.bg