Георги Шопов: Жилищата ще останат достъпни, ако увеличим предлагането

Георги Шопов: Жилищата ще останат достъпни, ако увеличим предлагането

Визитка

Георги Шопов е роден през 1972 г. в София. През 1995 г. завършва УАСГ специалност "Промишлено и гражданско строителство". След това пет години работи като проектант на свободна практика. През 2000 г. основава фирма "Тобо проект". В момента е управляващ собственик на "Тобо груп", която включва около дузина фирми, специализирани в проектирането и строителството. От 2016 г. е председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи.

Докъде стигнаха цените на жилищата в София?

- Има и по 10 хил. евро на кв.м, но за уникални жилища. Такава например е цената в една кооперация до Операта. В хубавите квартали като "Лозенец" и "Изток" цените са по 3 хил. евро на кв.м ново строителство на шпакловка и замазка. Но изключенията не са показателни за пазара. За икономиката и хората са важни цените в кварталите, където ще си купи обикновеният гражданин и където са масовите сделки. В по-нормалните квартали като "Манастирски ливади-изток" те са около 1500 евро. В "Овча купел", "Люлин", и "Дружба" - по 1200 евро на кв.м.

Сегашното поскъпване равномерно ли е по сегменти?

- Като процент от цената по-евтините жилища поскъпват повече. Ако в "Лозенец" цените са се увеличили с 5%, в "Овча купел" ръстът е 10%.

Казахте, че през 2021 г. строителството по оценки на асоциацията е поскъпнало с 27%, но какво се случва в сегашната ситуация?

- Има голям ръст на цените. В края на 2020 г. арматурното желязо например струваше 1.05 лева на кг. Допреди войната цената беше достигнала 1.70 лева в резултат на инфлацията заради ковид и печатането на пари. Сега вече е 2.40 лева на килограм и засега го има по складовете и обектите. Дървеният материал е със 150% по-скъп. Той е местно производство. Има голямо търсене, но предлагането е малко заради рестрикциите по горите и възможността да има сеч и цената се качва.

Как очаквате да се движат цените на строителните материали?

- Очаквам до няколко седмици пиковото поскъпване на тези, които са внос от Русия и Украйна, да се стопи. Глобалните търговия и логистика не търпят вакуум. Търговците по цял свят видяха, че тук има ниша, и насам вече пътуват кораби с арматура. Очаквам цените да се успокоят и да се задържат на реалните 1.70 лева.

А каква е прогнозата ви за цените на жилищата?

- Цените се качват заради инфлацията, не заради войната.

Как очаквате да се отрази всичко това на строителната активност?

- Специално за жилищното строителство - ще продължим да строим, не сме спирали, защото обществото и хората имат нужда от жилища.

Има много готови необитаеми апартаменти, които са резерв, който при една по-адекватна наемна политика може да поеме част от жилищното търсене.

- Много празни жилища има в провинцията. В кооперациите, които аз съм построил в София, при новото строителство, просто няма празно. Възможно е в старите кооперации да има заради наследство от починали родители. Но съм съгласен, че трябва да има държавна и общинска жилищна политика, която най-малкото да анализира тези неща. Нормално ли е в град с бюджет 1.5 млрд. лева да няма данни колко са празните жилища, за да се вземат адекватни решения.

Казвате, че в сектора продължавате да строите, но някои предприемачи замразиха продажбите?

- Голяма част от колегите, с оглед неяснотата в цената на материалите, оттам и на себестойността на сградата, спряха продажби. Те продължават да строят, но не продават на зелено. Имат си логика и право. Казват - не знам колко ще ми струва, няма да дам крайна цена. По-изгодно ми е да го продам след две години, отколкото сега. Не можем да ги обвиняваме, но като цяло това предизвиква още по-голям дефицит на пазара и изкуствено качване на цените.

Идеята е да се въведе общопризнат държавен индекс по данни на НСИ, който да показва какво е поскъпването при строителството и с него да бъдат индексирани договори.

Има и предприемачи, които продължават да продават на зелено, но вече включват в предварителните си договори с купувачите клаузи за индексация на цените. Как оценявате тази практика?

- Имаме доста дискусии в нашата асоциация и съвсем скоро ще излезем с общо решение, продиктувано от глобалната ситуация. В момента има голям проблем в световен мащаб, а и тук, с невъзможността да се изпълняват обществени договори. Например договор за строителство, сключен по обществена поръчка преди година. В момента себестойността се е качила с 30% и предприемачът е в невъзможност да изпълни договора, което води до затлачване и намаляване на обществения оборот.

Идеята е да се въведе общопризнат държавен индекс по данни на НСИ, който да показва какво е поскъпването при строителството и с него да бъдат индексирани договори.

Тоест инициативите на предприемачите, които вече залагат подобни клаузи, са в голяма степен...

- Прибързани са. Тоест не е коректно предприемач, подписал договор, на своя глава да каже - аз увеличавам цената с 10%. Редно е да имаме от статистиката число, което да показва, че строителството е поскъпнало с 10%. И предприемачът да каже - аз мога да го изпълня този обект - на вас, клиента, ще увелича цената с 5%, а другите 5% ще поема аз. Разумно е да се договорим вие да платите част от поскъпването и аз да си намаля максимално печалбата, за да се случат нещата. И индексацията да става не произволно по нечие желание, а на базата на общоприети индекси.

За печалбите в строителството се говори какво ли не. Например че са доста високи, особено когато част от нещата са в сивия сектор.

- Вижте, аз няма да убеждавам никого дали се печели или не в строителството. Ще кажа само, че няма богат човек в нашето общество, който да е строител - някой с "Бентли", със скъпа яхта, с хотели. Мога да ви изброя десетки богати хора, които са всичко друго, но не и строители. Няма човек, който произвежда и с производството си печели пари и създава работни места, да е богат.

Тоест резерв в маржа на строителите, за сметка на който да бъде поето поскъпването, няма?

- Резерв винаги има, но той отива за нови обекти. С печалбата от строителството строителният предприемач не си купува замък или кола, а купува два терена, техника, строителни материали. Тоест той ги инвестира тези пари, за да вървят напред нещата.

Има строители и строители, някои просто искат да направят един-два големи удара.

- Те не са строители, не са в нашата асоциация, не ги наричаме колеги. Те са търговци, спекуланти, житни бегачи се наричат. Не би казал и че са много. Правят малко обекти и малки обекти. Виждат, че в момента има печалба, гледат да вземат максималната от един обект, без да ги интересуват устойчивостта на бранша и развитието им. Нямат техника, персонал, офиси. А ние от 30 години инвестираме в това. Имаме за милиони активи. И затова искаме браншът да е устойчив. Не се радваме, когато цените скачат. Искаме да се покачват устойчиво спрямо инфлацията.

Ние се притесняваме да не отидем в този модел - жилищата да станат толкова скъпи, че средният гражданин да не може да си позволи да купи. Тогава и строителството ще спре.

Вие какво бихте посъветвали един купувач на зелено?

- Да купува колкото може по-бързо. От 30 години, откакто работя, колкото по-бързо си е купил един човек апартамент, толкова по-изгодно го е купил. И това ще продължи. Това е световна тенденция, цената на жилищата да се качва.

Без да чака индекса?

- Индексът си е индекс, но цената на жилището скача и се увеличава. Преди десет години щяхте да си купите жилището наполовина на парите, за които ще го купите днес.

Какво очаквате да се случи с достъпността на жилищата? Ще бъдат ли постижими като цени?

- Това е големият въпрос. Най-страшно е, когато спре производството. За един производител това се случва, ако обществото няма нужда от неговата стока или ако има нужда от нея, но тя е толкова скъпа, че хората не могат да си я позволят. Ние се притесняваме да не отидем в този модел - жилищата да станат толкова скъпи, че средният гражданин да не може да си позволи да купи. Тогава и строителството ще спре.

Има ли полезен ход?

- Дори в Африка, където работим, има жилищна държавна и общинска политика. Само България е изключение. Тук жилищата все още са достъпни. ООН следи този показател за всички големи градове. Измерва се като съотношението на средната работна заплата към цената на 1 кв.м жилищна площ. За София в края на миналата година коефициентът на достъпност беше 0.8. Тоест с една средна заплата от 1500 лева вие можете да си купите 0.8 кв.м жилищна площ на цена около 1000 евро на кв.м. В големите градове в Западна Европа този коефициент е под 0.1. Там хората са осъдени да не могат да си купят собствено жилище цял живот и не е добре, че и ние отиваме натам.

От асоциацията се поинтересувахме кой купува жилища в тези страни. Защото при цени на кв. м от 10 хил. евро в Мюнхен и 20 хил. евро в Париж жилището е трудно постижимо дори за лекар или юрист на заплата, а камо ли за работник. Изкупува ги спекулативният и банков капитал и след това ги отдава под наем на тези хора. Но този модел според нас е грешен.

А кой би бил правилният модел?

- На параметри като глобалната инфлация не можем да влияем. Но можем да повлияем жилищата да останат по-достъпни по модела на Истанбул. Там общината знае, че всяка година в града ще дойдат да живеят още 300 000 души. Регулира територия за толкова жилища, прави инфраструктурата и пуска предприемачите с бързи разрешителни, които ги построяват.

Тоест ние може да увеличим предлагането. И, ако стане така, цената ще се нормализира. В пазарната икономика, когато търсенето е по-голямо от предлагането, цената се качва. А при нас единствената стока, за която от 30 години търсенето е по-голямо от предлагането, това са жилищата. Така е, защото общината и обществото не могат да предложат достатъчно терени, за да се правят повече жилища.

София е изключително неуплътнен град, но няма направена регулация и инфраструктура, за да се строи. И ние преуплътняваме града там, където има инфраструктура.

Как по-точно могат да помогнат общината и държавата?

- Ние не сме искали и няма да искаме финансова помощ. Но настояваме първо административната тежест да се сведе до минимум, защото чакането три години за строително разрешение много увеличава цената и генерира корупция. В това време може да се правят повече апартаменти, предлагането да се увеличава и цената да намалява.

Другото ни искане е общината да регулира територии и да прави инфраструктурата така, че там да може да се строи. София е изключително неуплътнен град, но няма направена регулация и инфраструктура, за да се строи. И ние преуплътняваме града там, където има инфраструктура. А вижте какви големи възможности крият терените, които са на север от София към Стара планина.

В сегашната ситуация с инфраструктурата има и нещо много нечестно към гражданите, които я плащат два пъти, а не я получават. Веднъж плащат данъци, за да бъде направена, но общината не използва финансовия ресурс за целта. После гражданите ни плащат и на нас, защото ние калкулираме в цената на апартамента инфраструктурата, която трябва да направим вместо общината. И за финал човекът получава парче лошо направен участък. Но това трябва да се промени.

Има видим интерес от капитала в България да инвестира в жилища.

Възможно ли е, когато жилищата станат недостъпни за масовия клиент, те все пак да бъдат изкупени - от тесен кръг хора с цел отдаване под наем, каквито ситуации, казвате, има в други европейски градове?

- Вече има такава тенденция. Около 20% от нашите клиенти купуват не за живеене, а с цел инвестиция и процентът им се увеличава. Така е, защото по-сигурен начин за съхраняване на парите при тази огромна инфлация и нулевите лихви в банките от жилища в голям град няма. Жилището в големия град носи 5% от наем върху стойността си. И на база 25 години със 7% му се качва цената всяка година, т.е. имате годишна доходност 12%. Вече има тенденции финансови институции, фондове да инвестират в жилища. Купуват апартаменти.

Има ли случай някой да купи сграда?

- Поне в асоциацията не знаем за такъв случай. Бягат от това да отговарят за поддръжката на цяла сграда и предпочитат да купуват отделни жилища в различни сгради. Така си диверсифицират и риска, и наемите. Не сме се интересували и не мога да кажа кои са най-големите собственици, но има видим интерес от капитала в България да инвестира в жилища.

В МРРБ е създадена работна група за намаляване на административната тежест. Волята я има. Но до момента нищо не е направено.

Виждате ли някаква положителна тенденция в сегашната ситуация?

- Положителна тенденция е, че новата власт има воля да промени ЗУТ и наредбите така, че административната тежест да намалее. Те бяха избрани с лозунга "Нулева толерантност към корупцията", а има ли административна тежест, винаги има и корупция. Ние се борим срещу нея. Гледаме в една посока. Имаме разговори с министри, по наша инициатива в МРРБ е създадена работна група за намаляване на административната тежест. Волята я има. Но до момента нищо не е направено. Дали сме още три седмици толеранс и ако няма резултати, от браншовите организации ще обявим публично, че новото правителство не спазва обещанията си.

Как гледате на идеята на Столичната община да бъдат увеличени таксите за строителство?

- Приветстваме, ако с тях се прави инфраструктура, защото ние и в момента плащаме огромни такси и данъци, но те не отиват за инфраструктура. При строителството на кв.м за обществото отиват 160 лева. При сграда с РЗП 10 хил. кв.м това са 1.6 млн. лева. Става дума за такса строително разрешение, такса кадастър, ДДС, данък печалба, нотариални такси, местни такси при прехвърляне. Правили сме калкулации, че ако 20% от таксите и налозите, които плащаме, отиват за инфраструктура, в София няма да има разбит тротоар е ненаправена улица.

Опитвам се да си представя какво би станало, ако строителството бъде напълно либерализирано при сегашният ОУП на София. Той, както се коментира, предвижда излишно много РЗП и с твърде малко зеленина.

- По-зелен град и неуплътен град от София в момента няма. Ние сме обявили финансова награда, ако някой намери голям град с над 1 млн. жители, който да е по-зелен и по-неуплътнен. В София средната плътност е 2500 души на кв. км. За сравнение - в Атина тя е 17 500 души, а в Париж, където всички искаме да живеем, е 22 хил. души. В София има и достатъчно зелени площи, но те са неизползваеми зелени петна. Нямат алеи, не са облагородени и човек не може да влезе там.

И колко е наградата?

- 5000 лева.

Източник: Капитал

Обекти

Мамарчев 3

Мамарчев 3

  • Адрес: кв. Хаджи Димитър, ул. „Капитан Георги Мамарчев"
Линкълн 422 – ЕТАП I

Линкълн 422 – ЕТАП I

Линкълн

Линкълн

Бели Дунав II

Бели Дунав II

Дружба 5028

Дружба 5028

  • гр. София, ж.к Дружба 1
Железни врата

Железни врата