Необходимо е да насочим усилията си в посока намаляване на административната тежест

Необходимо е да насочим усилията си в посока намаляване на административната тежест

Инж. Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи:

Не трябва да се разрушава нeщо, което е построено с публични средства

Необходимо е да насочим усилията си в посока намаляване на административната тежест

Ренета Николова

Инж. Шопов, на 1 март взехте участие в работната среща между ръководството на МРРБ и браншовите организации в сектор „Строителство“. На нея бяха обсъдени проблемите, свързани с незаконното строителство. Какво е найважното, което трябва да се направи в така създадената ситуация?

Впечатлен съм, че МРРБ в лицето на министъра на регионалното развитие и благоустройството арх. Иван Шишков се обърна към браншовите организации, включително и към Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), за мнение и съвет как да се постъпи спрямо незаконното строителство. Това е пътят и правилният начин да се решават проблемите, защото ако се действа еднолично, практиката показва, че решенията не са устойчиви, те не се приемат от бранша и дори се стига до Конституционния съд. От НАСП сме на мнение, че преди да се предложи каквато и да е законодателна промяна, тя трябва да се обсъди с всички участници в процеса. Като не говоря само за професионалните организации, а и за администрацията – държавната и общинската, и чак тогава да се пристъпи към дадено нормативно изменение.

Държавата е изправена пред сериозен проблем и той е, че има възложено от нея и извършено с обществени средства строителство на големи инфраструктурни обекти, без да има издадено строително разрешение в целия обхват. Съгласно законодателството всичко построено без строително разрешение трябва да се разруши, а имотите и парцелите да се върнат в предишния им вид. Това е изключително нерационално, защото са вложени стотици милиони левове, които са дадени за нещо хубаво – магистрали, които ще ползваме всички. Ние приветстваме усилията на МРРБ и министър Шишков да се намери разумно решение, защото не трябва да се разрушава нещо, което е построено с публични средства

Безумие е при толкова дадени пари нещо направено с проектна документация, макар и без строително разрешение, да се разруши. Това би било престъпление спрямо националното богатство.

По време на срещата се обсъди как би могло да се промени Законът за устройство на територията (ЗУТ), така че да се реши казусът. Стана ясно, че всяка от браншовите организации ще има възможност в рамките на седмица да представи своите предложения. Каква е Вашата и на НАСП позиция по темата?

Коментирахме предложение да се промени Законът за устройство на територията (ЗУТ), така че да се даде възможност за узаконяването на обекти, финансирани с публични средства от държавата и общините и спрени поради различни причини. За нас решението трябва да е на Народното събрание и да е конкретно за определени обекти като изключение. То трябва да позволи да бъде извадена строителна документация за проблемните обекти, за да могат те да бъдат довършени. Ако се отиде към приеме на нов член в ЗУТ, той трябва да регламентира определен срок, до който започнати обекти без строително разрешение може да се довършват. В противен случай ще се отвори кутията на Пандора. Проблемът е, че поради голямата административна тежест често в рамките на един четиригодишен мандат не може да се стигне до строително разрешение за даден проект. При положение че позволим в ЗУТ да се започват обекти без строително разрешение поради предното, масово ще започне изграждане на обществени проекти без строително разрешение, което ще доведе до хаос и беззаконие.

Вие чухте позицията, която изказах на срещата относно административната тежест. Според мен тя е една от основните причини да се реализират по този начин инфраструктурни обекти. Заради бюрократични процедури и държавата, и общините са изправени пред проблема в рамките на един четиригодишен мандат даден инвестиционен проект да не може да получи строително разрешение, да не може да започне изпълнението на включени в европейските програми проекти и по този начин да не могат да се усвоят осигурените пари за тях.

Заради това по време на срещата в Министерството на регионалното развитие и благоустройството коментирах, че е много по-важно да видим каква е причината за проблема и да се опитаме да я отстраним. Защо се е наложило да се изпълнява строителство без строително разрешение? А причината е, както казах вече, административната тежест. От това никой няма полза. Нашата позиция е, че всички усилия трябва да бъдат съсредоточени в посока намаляване на административната тежест, което ще е в полза за цялото общество, а и за нас като бранш.

Относно коментираните в МРРБ бъдещи промени в ЗУТ отново подчертавам, че е важно да има ясно разписани правила и срок за прилагането им, за да се предотврати опасността общините да започнат масово да стартират строителство без разрешение, което е изключително порочно и недопустимо за една европейска и правова държава.

И в предишни разговори с Вас сме коментирали административната тежест. Има ли напредък по отношение на облекчаването й? Какви законодателни промени трябва да се предприемат, за да се намали?

Най-важните неща ги има в ЗУТ – чл. 5в казва ясно и категорично, че администрацията в определения срок трябва да даде писмени и еднократни забележки по дадена преписка. Нещо повече, този член дисциплинира и инвеститорите, защото ако в определен срок не се отстранят забележките, администраторът закрива преписката. Това е облекчение и за претоварената общинска администрация. Ако се спазва, то огромна част от административната тежест ще падне. НАСП изпрати писмо до Дирекцията за национален строителен контрол, чиято функция е да контролира и санкционира общините и главните архитекти, така че да алармира за проблема, но въпреки това засега няма воля този член да се спазва. Ще продължим борбата в тази насока, като сигнализираме съответните институции.

Другият член в ЗУТ е 145, ал. 2. Той гласи просто и ясно, че общинската администрация трябва само да проверява съответствието на архитектурния проект с градоустройствените параметри, както е по цял свят. Ако този текст реално се прилага, ще се облекчат изключително много процедурите, а това ще е в полза и на самата администрация, защото сега играейки ролята на технически контрол на всеки проект, не й остава административен капацитет за важните инфраструктурни общински проекти и за развитието на територията й.

Или, за да обобщим - ако чл. 5 и чл. 145 се спазват, то тогава административната тежест ще намалее с 90%, без да е необходимо да се променя законът.

Казвате, че има заложени срокове, но не се спазват. Има ли и какви би трябвало да са последиците за тези, които не се съобразяват със закона?

Предишният министър на регионалното развитие и благоустройството Гроздан Караджов изпрати указателно писмо до общините, в което ясно и точно се казва да се спазват тези членове. Разписани са и санкциите към нарушителите. Но това писмо се неглижира към момента за съжаление.

На срещата в МРРБ беше направено и предложение за допълване на текстовете в ЗУТ по отношение на незаконното сградно строителство. Какво мислите по този въпрос? Това не е ли доста рисково?

Изключително важна тема, свързана с много сериозна материя. Не трябва да отваряме вратата за извършване на незаконно строителство по никакъв начин. Направена е грешка от държавата, изразходвани са стотици милиони на данъкоплатците. Грешката трябва да се поправи и е много важно да се въведат такива правила, че да не може да се повтаря. Смятам, че и европейските институции не биха подкрепили едно отваряне на възможностите за извършване на незаконно строителство.

Въпросното предложение, за което питате, дойде от колеги те от Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране. Те заявиха, че щом се създава възможност за узаконяване на обекти на държавата и общините, трябва да се даде такава и за незаконно построените частни имоти. Моята и на НАСП позиция е, че това няма да доведе до нищо хубаво и за бранша, и за обществото.

Още повече че в сферата на сградното строителство този въпрос не стои с такава актуалност и мащаб. По-скоро може да се говори за проблем при ромските гета, но тук той е поскоро политически, а не толкова градоустройствен и не е въпрос на тълкуване на законите, а на цялостно решение на държавата и на обществото.

Камарата на строителите в България сезира министърпредседателя Гълъб Донев, Комисията за защита на конкуренцията и Комисията за защита на потребителите за неоснователно завишение на цената на цимента и настоява за проверка за спекула. При Вас как се отразява ръстът на цените на строителните материали?

Регистрирали сме 27% инфлация в рамките на 2022 г., което е много като себестойност. Към момента можем да кажем, че цените на строителните материали се успокоиха. Това покачване на цената на цимента все още не е рефлектирало на цената на бетона, а ние сме потребители именно на бетон. Подозирам, че има картелно споразумение и ако се повиши цената на бетона, ще сезираме съответните инстанции, защото то ще е необосновано.

При желязото и другите материали пазарът е спокоен. Имаше известна спекула при търговците на арматурно желязо, но глобалната логистика и предлагане решиха казуса. Остана влиянието единствено на инфлационната компонента.

Какви са приоритетите в работата на НАСП за тази година? Кои са предизвикателствата, пред които е изправен секторът от гледна точка на предприемачите?

Основната ни задача за 2023 г. е решаване на проблема с частните имоти под улична регулация. Това е огромен казус, който не позволява градовете да се развиват хармонично и да се изгражда инфраструктура. Поради прибързаната и необмислена реституция у нас бяха връщани ниви в реални граници, които попадат в територията на улици. Това не позволява в момента да се изгражда инфраструктура, блокират се цели територии на града и сме в нелепа ситуация, създадена от грешка на държавата.

Сформирахме работна група от членове на Консултативния съвет на браншовите организации в сектор „Строителство“, която да търси начин за преодоляване на проблема. Проведохме консултация с голяма юридическа фирма и съгласувахме предложението си с конституционни и други съдии. Вярвам, че действаме в правилната посока и найнакрая след 30 г. чакане ще намерим решение на този въпрос.

Принципът, който предлагаме, е много прост и справедлив. Прави се пазарна оценка като нива на частта от имота, която е останала под улицата. Прави се пазарна оценка на частта от имота, която е станала парцел, с пазарните параметри на парцела. При положение, че пазарната оценка като нива на частта под улицата е по-висока от пазарната оценка на останалата част като парцел, общината заплаща разликата. Това, разбира се, е почти невъзможно, защото стойността на парцела е над 300 пъти по-висока от стойността на нивата за един квадратен метър. Смятаме, че това е справедливият и работещ подход и за собственика на терена, и за обществото. По този начин собственикът ще може да реализира частта от нивата, която е станала парцел, без да е необходимо обществото да заплаща частта, останала за улица, на цената на парцел. По цял свят при регулиране част от имотите отиват за улици, не е възможно целият имот да стане парцел, защото няма да има улици. В момента тече съгласуване между браншовите организации в рамките на работна група към Консултативния съвет по конкретните текстове. След като уточним текстовете, ще ги предложим на държавата и общината за мнения, становища и съгласуване. Чак когато процедурата е приета от всички, ще предприемем действия за вкарването й в закона с оглед на това промяната да е устойчива и балансирана.

Заради проблема с отчужденията голяма част от южните квартали на София са с разбити улици, без водопровод, без осветление и всички ние страдаме. Това е една от причините големи инфраструктурни обекти на Столичната община да не стартират. Има и десетки проекти за детски градини, за които не може да се извади строително разрешение, тъй като достъпът до тях е през частни имоти

По какво друго работи НАСП? Разбрах, че имате успех с едно от делата, което сте водили?

Да, за една част от наредба за зелената система в София, която част е неработеща. В нея е записано, че за изваждане на виза за проектиране на даден терен трябва да се направи оценка на съществуващата растителност. Тази процедура е излишна, защото ако даден имот е отреден за строителство, при самото строителство инвеститорът има ангажимент по Общия устройствен план за неговото озеленяване с точни ясни и показатели. ОУП е предвидил не да се запази съществуващата растителност, а да се създаде нова съгласно зоната. В момента това е процедура без срок, не се знае кога започва и кога свършва и няма краен резултат, защото общината не може да каже няма да спазиш показателите по ОУП. Тя се използва за бавене на проекти, за нечисти практики. Вкарахме текстовете в съда и той моментално ги отмени, защото са административен нонсенс.

През 2023 г. НАСП ще работи активно заедно с общините и МРРБ за подобряване на нормативната база и намаляване на административната тежест. Нашата амбиция е да се въведе електронното строително разрешение. В Направление „Архитектура и градоустройство“ към СО създадоха нещо в тази посока - електронна бланка за строително разрешение, която е една и съща за всички столични райони и не се пише на ръка. Искаме вече да се създаде и възможност за издаване на електронно строително разрешение. Много често, когато водим този дебат, той се измества към това дали ще работи или не у нас системата. Давам пример с Македония и Сърбия, където от години са въвели електронно строително разрешение. Дори Камарата на строителите в България и в. „Строител“ бяха поканили преди години македонски колеги, които показаха как лесно и ефективно функционира при тях процедурата. Въвеждането на електронното строително разрешение ще улесни и администрацията, и инвеститорите, и строителите. Много е важно тази стъпка да бъде направена, още повече че скоро ще влезе в сила и европейска директива, която ще ни задължи да направим промяната, в противен случай ще има глоби.

Как изглежда пазарът на недвижими имоти в началото на 2023 г.?

Продажбите намаляха много. На хората вече не им стигат парите. Цените на апартаментите се вдигнаха с 18% заради инфлацията през последната година, а доходите на хората - не. Имаме много запитвания, но не и много сделки. И преди сме били в такива инфлационни ситуации. Обикновено до половин година доходите догонват инфлацията, като пазарът продължава да функционира, но просто поголяма парична маса се разменя за същите стоки и услуги. Това е резултат от печатането на пари.

Интересът е налице, има нужда от жилища в големите градове. Неслучайно се казва, че жилищният пазар е вечен. Това важи по цял свят, защото всеки човек се стреми към нещо по-добро – ако има гарсониера, иска да си купи двустаен апартамент, ако има стар двустаен, започва да търси тристаен ново строителство, тези с тристайните започват да се оглеждат за къща, от жилище в по-семпъл квартал се търси такова в по-престижен район. Пазарът е динамичен. Другият постулат е, че това е стока от първа необходимост.

Има ли тенденции, които се очертават, като търсене, ценови диапазони?

Най-много се купуват двустайни апартаменти, защото са най-достъпни. 40% са с кредити, поне в нашата фирма – „Тобо Груп“. Търсят се и тристайни, но маломерни. Много ми е любопитно, когато брокери започнат да говорят за пазара и че едва ли не хората се чудят къща ли да си купят или мезонет, все едно всеки от нас има 500 000 лв. в банката. Според тях заради COVID-19 хората са започнали да купуват големи апартаменти с кабинет. Истината е, че потребителите ги нямат тези пари.

При Вас покачването на цените как се отрази, има ли задържане на някои проекти или отказ от реализация?

Има една негативна тенденция – много колеги започнаха да строят с тяхно финансиране и да не продават на зелено. След като е завършена сградата, цените са много по-високи, но това намалява предлагането, което също увеличава цените.

Какво бихте посъветвали един гражданин, който иска да си купи апартамент в момента?

Колкото може по-бързо да купува. Съветът ми е на база наша статистика от 25 г. Според нея цените са нараствали с 12% на година. Това много лесно може да се провери.

Мислите ли, че увеличението на лихвите по кредитите на банките ще охлади кандидатите?

Не, защото проблемът на клиентите не е лихвата. Ако си купите един апартамент за 100 000 евро и Ви качат лихвата с 1% на месец, Вие ще плащате с 35 лв. повече месечно. Ако е с 2%, е 70 лв. Проблемът е главницата. Хората нямат пари за нея.

Ръководите една от най-авторитетните компании на пазара – „Тобо Груп“. В предишно интервю бяхте разказали, че започвате да строите в Африка. Как се развива международната Ви дейност?

В момента сме се концентрирали в проекта ни в Руанда - в столицата Кигали. Вече имаме добро име там и сме много приятно изненадани как работи местната администрация. Със съжаление го казвам, но в Африка в областта на строителството – кадастър, регулация, разрешения, са няколко нива над нас и има много неща, които можем да научим от тях. Контролът от страна на общината е сериозен. Проверките се случват не по протоколи, а на място, на база реално строителство. Там например, преди да налея плоча, идват представители на местната власт, които проверяват как е положена армировката. Общината осигурява на всеки обект ток, вода, всякакво съдействие, което е нужно. Мият се улиците пред всяка строителна площадка.

Впечатлен съм и от местните строители, които работят много качествено. Аз се бях подготвил с български инженерен екип, който върнах, защото видях, че там се справят отлично. Работим и в Сърбия, където имаме от много години терен в Белград, но там се забавихме с градоустройствените процедури, в момента ги финализираме. Смятаме да реализираме голям жилищен проект.

В България какво строите в момента?

Строим 8 кооперации. Имаме проекти за още 12. При завършването на едните постепенно започваме другите. Ние сме свикнали да работим и никога не сме спирали. Въпросът е да няма напрежение, а то идва главно от административната тежест.

В какви инициативи планирате да си партнирате с КСБ през 2023 г.? Работите съвместно в Консултативния съвет на браншовите организации в сектор „Строителство“. Един от приоритетите при създаването му беше изменение на ЗУТ и разработване на нов закон.

Желанието ни за изменение на Закона за устройство на територията не е спряло. Консултативният съвет има изготвено общо становище за промяна на съществуващия закон. Членовете в Консултативния съвет сме консолидирали конкретни текстове. Това отне много време, защото трябваше да се прегледат всички предложения и да се обсъдят внимателно. Подготвили сме официално писмо и чакаме стабилен кабинет и парламент, в който да вкараме предложението.

За момента да говорим за нов закон смятам, че е много кардинално и ще създаде объркване в цялата система, от което ще имаме негативи. Сега сме насочили усилията си към сериозно редактиране на ЗУТ с оглед намаляване на административната тежест.

Вие гостувате на страниците на в. „Строител“ и на събитията, организирани от Камарата и вестника. Как оценявате съвместната ни работа и какво е мнението Ви за изданието?

Това е любимият ми вестник, защото е браншови и от него научавам интересни неща, чета за важни инициативи и откривам информация за нови проекти на колеги. Получавам в. „Строител“ редовно и винаги го следя. Интересен е, което е от значение. Не е формален, а се пишат важните неща, които и аз, и моите колеги с удоволствие четем. Поздравявам Ви, както и екипа на изданието за това което правите за бранша!

Какво си пожелавате за 2023 г. и какво пожелавате на нашите читатели?

На себе си, на колегите и читателите на в. „Строител“ и на целия екип пожелавам здраве.

Източник: Строител

Обекти

Затворен комплекс Белинов

Затворен комплекс Белинов

  • София, ж.к. Овча Купел
Затворен комплекс Линкълн А и Б

Затворен комплекс Линкълн А и Б

  • ж.к. Овча Купел 1
Овча купел - Църква

Овча купел - Църква

Баучер

Баучер

  • Бул. Джеймс Баучер 8
Мамарчев 3

Мамарчев 3

  • Адрес: кв. Хаджи Димитър, ул. „Капитан Георги Мамарчев"
Линкълн

Линкълн