Инж. Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи: Ефективната борба с корупцията преминава през намаляването на административната тежест

Инж. Шопов, какви са приоритетите в работата на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) за тази година? Какви са предизвикателствата, пред които бизнесът в сектора е изправен?

Имаме краткосрочни и дългосрочни цели. Ще започна с краткосрочните. Най-важната от тях е намаляването на административната тежест, защото тя е негатив за всички в обществото. Тя е негатив за нас, защото ни пречи да работим и използваме огромен ресурс за преодоляването й. Тя е проблем и за самата администрация, защото и на нея й пречи да работи. Проблем е и за обществото, защото то получава по-малко и по-скъп продукт.

Новото правителство заяви, че се бори за никаква толерантност към корупцията е за нулева корупция. По цял свят е факт, че корупцията се поражда от административната тежест. Защо това е така? Защото толкова бавно и трудно стават нещата, че капиталът е принуден да прибягва към молби, даване на услуги, на средства, за да може да работи. В САЩ са установили, че за успешната борба с корупцията не са толкова важни агенциите и наказанията, а това да няма административна тежест. 

Това е негативно явление за цялото ни общество, а в нашия бранш ние сме най-заинтересовани нещата да бъдат законни. Защото ако например имаш сгрешено строително разрешение и ти вкараш в един обект милиони, а след това по жалба той бъде спрян, потърпевшият си ти. Глобата за администрацията е 1000 – 2000 лв., а щетите за инвеститора или предприемача, или за гражданина, който си е вложил парите, са милиони.

За това е от особено обществено значение да се намали административната тежест. В момента, за да извадим едно строително разрешение на жилищна сграда, са ни необходими три години. А когато нещо се случва много трудно, предлагането става по-малко от търсенето и цените се качват. Това е причината и цените на жилищата 30 год. да се качват. Търсенето е по-голямо от предлагането. Има, разбира се, някои фактори, на които не можем да влияем. Например поскъпването на ел. енергията, световната инфлация, но има и параметри, на които можем да повлияем, така че жилищата да станат по-достъпни, и един от тях е именно административната тежест. С оглед на всичко това нашите основни усилия са насочени към нейното намаляване, и то не през кадрови промени, както се опитваше няколко пъти администрацията да направи. Това не води до нищо. Няма значение кой е администраторът. Има значение какъв е законът и каква е административната процедура, по която той се прилага.

Именно заради това сме се концентрирали върху промени в Закона за устройство на територията и нормативната уредба, свързана с него. Имаме в писмен вид в Министерството на регионалното развитие и благоустройството предложени няколко варианта за опростяване на процедурите, които са съгласувани и с Консултативния съвет на браншовите организации в сектор „Строителство“, който създадохме. Той е между всички заинтересовани субекти в строителния бранш. Идеята е предложенията, които правим, да не са еднозначни и лобистки, а да бъдат продукт на диалог между всички участници, за да може, когато те се приемат, да бъдат устойчиви. Далай Лама е казал, че победа, постигната с насилие и от страна на силата, е загуба, защото е кратковременна. Именно това доказа падането на чл. 184 от ЗУТ в Конституционния съд. Когато използваш своето парламентарно мнозинство без съгласуване и участие на участниците в процеса и налагаш нещо, то много бързо след това пада. Както и се случи. Затова ние искаме нещата, които предлагаме, да са устойчиви и да са в интерес на всички. Само тогава те ще заработят. В противен случай ще може да променим с много усилия някакъв текст. При следваща администрация той пак ще бъде променен. Това не води до нищо хубаво. ЗУТ е променян 108 пъти. Нещо, което толкова много пъти се променя в процеса на неговото прилагане, показва, че то не работи.

Понеже заговорих за краткосрочните ни цели. Най-съществената и важната това е чл. 145, ал. 2 на ЗУТ, която излезе от Камарата  на архитектите като предложение. Какво се оказа? Дори в действащия в момента ЗУТ законотворецът е заложил администрацията да не е обременена с отговорността по цялата проектна документация. Нещо, което е изключително натоварващо и го няма никъде по света. В другите страни администрацията единствено проверява съответствието на проекта със строително-регулационния план и параметрите на общия устройствен план. А в момента нашата администрация в стремежа си да защити интереса на гражданите поема ненужна отговорност да проверява абсолютно цялата проектна документация по всички части – инсталации, предварителни договори. Но администрацията няма достатъчно капацитет. Това е неработещо и невъзможно. Разтоварвайки общината от излишните отговорности, ще й дадем възможност да се фокусира върху важните неща – развитието на града, инфраструктурата и, разбира се, проверката на проектната документация, но само в частта, в която е компетентна – строителния и регулационния план. Остава въпросът кой ще носи останалата отговорност – надзорната фирма, както е заложено в сега действащия закон. Това, което казвам, то е записано в закона – чл. 145, ал. 2 от ЗУТ, където ясно и точно се казва всичко, но просто не се прилага. Администрацията трябва само да регистрира, че има доклад за съответствие, без да е необходимо да проверява и да го чете. А този, който го е направил и е получил пари за това, носи отговорността относно спазването на нормите по Наредба 7 и другите, които са към ЗУТ. Ние искаме да разширим този член със задължителна застраховка. Съответната надзорна фирма да има за всеки обект търговска застраховка. Ако обектът е 5 млн. лв., застраховката да е за 5 млн. лв. Защото ако има допусната грешка волно или неволно и се получи проблем и не може да се реализира сградата, гражданинът, който е инвестирал в тази сграда, през нас трябва да си получи обратно средствата. В момента никой не носи такава отговорност. На гражданина, който си е дал парите на живота, за да получи апартамент, това, че общината е сбъркала и е издала грешно строително разрешение и главният архитект ще бъде наказан с 1000 лв. или ще бъде уволнен, на него не му върши работа. Той е осъден да няма жилище цял живот. Ако се въведе застраховката, която ние предлагаме, то застрахователят ще възстанови сумите и човекът ще си купи имот на друго място.

Това много ще засили контрола върху нас с проверки, защото нали си представяте как архитектите и екипът на застрахователите ще проверяват един обект, когато зад него стои полица за 5 млн. лв. Но е хубаво, защото на нас ще ни даде сигурност, че обектът, в който инвестираме парите на гражданите, може да се реализира, а ако има грешка, ще има кой да поеме финансовата отговорност. Всъщност ще има и още един положителен ефект – ще изчисти от бранша недобросъвестни и не толкова компетентни колеги предприемачи.

Нужна ли е промяна на ЗУТ, за да се реализират Вашите предложения?

По отношение на отговорностите на администрацията по тръжната документация – не е необходимо да се променя ЗУТ. Този текст го има в него, но просто не се прилага от общините. Достатъчно е едно писмо от МРРБ, в което се указва, че този член трябва да се прилага. Всичко е написано.

А относно застраховките ще трябва промяна на член в Закона за устройство на територията и най-вече застрахователите да предложат такъв продукт. Имаме разговори със застрахователи. По целия свят по този начин работи системата и този продукт за тях не е нещо ново. В Германия и Франция се предлага такава услуга, въпросът е да се адаптира за нашите условия и да излезе на пазара тук, така че да може да бъде вписано като задължение в ЗУТ – наличие на търговска застраховка. Това е също една от краткосрочните ни цели.

Кои са другите приоритетни краткосрочни цели?

Друга много важна наша цел е решаването на проблема с частните имоти при строителство на улици. Това е нещо, което спъва развитието на града, както и много инвестиции – не само частни, но и обществени. Знаете, че заради проблемите с отчуждаването на частни имоти за улици не могат да се построят детски градини и други важни обекти. Това е недоразумение, което се случи от еуфорията при промяна на системата по директивата „Лучников“. Тогава без анализ се връщаха имоти в реални граници. Говорим за проблем, който 30 г. не успяхме като общество да решим. Много варианти сме предлагали и на администрацията и на министерството. В момента сме се консолидирали на варианта за връщане на механизма на уличната тегоба, който е работел от Търновската конституция до 1998 г. Той е доказан и смятам, че неговото прилагане с малки промени би решило този казус за обществото, и то по един справедлив начин. Това не е отчуждаване. Това е размяна. Частникът дава част от имота си на общината, но получава многократно увеличаване на стойността му, защото той ще бъде захранен с комунални услуги, ще има улица и ще бъде парцел. Консултирали сме се с конституционни съдии, които казват, че няма да има проблем за въвеждането на механизма. Това е нещото, което ще отпуши много градове, предимно София, за реализация на инфраструктура в тях. Нещо, което е голям проблем за града ни. Друга краткосрочна наша цел е Наредбата за достъпна среда, върху която има мораториум в момента. Той изтича през март. Промяната в наредбата беше едно недоразумение под натиска на неправителствени организации, без необходимия технически анализ и консултация с браншовите организации. Беше много бързо приета промяна, която не води до полза за никого, най-вече за хората в неравностойно положение. Не води и до полза за клиента. По никакъв начин не улеснява битието и живота. За предприемачите оскъпява продукта и усложнява нещата, за проектантите по същия начин, а за гражданите е най-неприятно, защото с 20 – 30% прави по-скъп продукта жилище, който е стока от първа необходимост. Предишното ръководство на МРРБ прояви разбиране и обяви едногодишен мораториум, като междувременно бяха променени някои от текстовете в диалог с нас. Публикувани бяха на сайта на министерството. Общественото обсъждане вече премина и остава да бъде приет текстът, за да заработи като ефикасен механизъм и действително да има полза за хората с увреждания, а не самоцелно да променяме закони и наредби и да отбиваме номера. Това са краткосрочните ни цели за тази година. Извън тях имаме може би предложени 12 промени в ЗУТ на конкретни членове, които са обсъдени и съгласувани с Консултативния съвет. Предстои следващата или по-следващата седмица да ги внесем официално в Министерството на регионалното развитие и благоустройството.

А какво залагате в дългосрочна перспектива?

Дългосрочната ни цел, която е може би най-важната, е да променим отношението на обществото към строителния бранш. За да кажа колко важен е той, ще спомена само няколко цифри. 7% от БВП се дължат на строителството. Това е произведено в страната, което е страшно много и означава, че всеки 14-и – 15-и гражданин изхранва семейството си благодарение на строителство. Не е нормално толкова важен сектор за икономиката и обществото, който има и социален ефект относно заетостта, да работи с такава неработеща нормативна база.

Отношението към строителните предприемачи е негативно в нашето общество, нещо, което искаме да променим. На нас се гледа не като на производственици, които създават работни места и реален жилищен продукт, необходим за обществото, а като на мошеници. За съжаление негативът от това е, че се затруднява самият процес и пак същите граждани получават по-скъп продукт. Много пъти ни обвиняват за действащия строителен план на територията на София. Той не е наш продукт, а е на обществото и много години обсъждания и промени. Хората са отговорили къде какво да се строи. Ако на някого не му харесва, то трябва да се атакува Общият устройствен план (ОУП) на града, който е общественият договор. А когато ние го изпълняваме, ни обвиняват, че презастрояваме. Вината не е при нас. Трябва да се променят тези планове. В тази връзка искам да кажа нещо много важно, че по-зелен град от София с над 1 млн. души няма по света. Това много лесно може да се провери в Google. Там може да се видят огромните зелени площи в София – нещо, което трябва да се запази и е много положително. Но да се говори, че София е преуплътнена, е несериозно. Плътността и интензивността за София е 2500 човека на кв. км. В Атина е 17 000, а в Париж е 20 000. Тоест 7 – 8 пъти повече. Което не означава, че трябва да презастроим София, но такъв разлят и неуплътнен град е много скъпо да се поддържа. Защото малко хора трябва да плащат за огромна инфраструктура, ВиК, електро. Трябва да се мисли в тази посока, когато се говори за презастрояване. И като заключение – всички искаме върховенство на закона. И ако има приет строителен план, който е обществен договор – той трябва да е закон. А не, когато започне да се прилага този план, да се започне с протестирането. Обществото и рационалността не функционират по този начин. Наша основна задача е да покажем на гражданите колко пари вкарва в бюджета строителството и че част от тези средства отиват за детски градини, за полиция, за поддържане на пътища, за безопасност. Строителството е нещо полезно за обществото, а не вредно.

Как изглежда пазарът на недвижими имоти през очите на строителните предприемачи?

Той изглежда много добре, защото както казах, 30 г. продължава предлагането да е по-малко от търсенето, което води до покачване на цените. Интересът е много голям към жилищното строителство, особено в големите градове. Първият фактор за това е обективният, че има необходимост от жилища. Всяко човешко същество, за да не живее на улицата, има нужда от жилище, независимо дали под наем или негово собствено. София продължава да се увеличава, тоест има миграция от територията на България към столицата, а вече и от чужбина към града. Имаме наблюдения, че доста наши сънародници, които работеха в чужбина, събрали вече пари и достигнали определена възраст, се прибират, но не в родния си град, а в София. Това е така, защото в столицата образованието за децата е по-добро, има повече работа. Така те купуват жилища и се заселват. Градът продължава да расте и тези хора трябва да живеят някъде. От друга страна голяма част от сградния фонд в София е морално и технически остарял. Визирам предимно панелните комплекси. Тенденция е всеки, който живее в такъв комплекс, да събере определени средства и да смени панелното жилище с ново строителство. Друг аспект е чисто икономическият фактор. Непрекъснато се печатат пари. Четох, че само Европейският съюз е напечатал за периода на пандемията 23 млрд. евро. Отделно и САЩ правят същото. Всичко това води до огромната инфлация, която наблюдаваме. Тоест става така, че парите все повече нямат стойност. Печатат се, за да се дадат като помощи, да се отговори на кризата, но това ги обезценява. Ако беше толкова лесно да се раздават пари, ние нямаше да работим, а щяхме да печатаме пари. Това хората го усещат и понеже не искат да загубят своите спестявания, ги инвестират в най-доброто, което е в момента – жилище в големия град. Стойността му се качва, ликвидно е. Можеш в рамките на 1 месец да го осребриш, а и носи стойност за отдаване под наем и живеене в него. Всичко това обуславя едно повишено търсене, на което ние като бизнес не можем да отговорим.

Какво сочат данните за ръста на цените на строителните материали и как това се отразява на строително-инвестиционния процес?

Ние сме направили много точен анализ колко е инфлацията при нас. Тя е 27% за момента. Това означава, че ако със 100 лв. съм можел да построя нещо, то тази година ще ми трябват 127 лв. Всичко това е продиктувано от много фактори, предимно от голямата парична маса, която се пуска в обращение, и спекулативното отношение на търговците към ситуацията, но това са реалностите. Себестойността на строителния продукт в сградното строителство се е качила с 27%.

Вие казахте, че имате разбивка за цената на отделните материали. Може ли да споделите с нас някои цифри?

Цената на армировката се е покачила с 67%, тухлите с 65%, дървеният материал е със 100%. При транспорта говорим за увеличение от 300%. Топлоизолацията се е качила с 28%. Сега, като добавим и цената на електроенергията. Строителството е много енергоемък процес. Говоря не за самото построяване, а добиването на материалите, които са необходими. Те са свързани с използването на огромно количество електричество. Примерно за добива на цимент, направата на бетон, създаването на хидро- и топлоизолационни материали. Добавяйки стойността на енергията, съответно и тяхната стойност се покачва.

Асоциацията е част от Консултативния съвет на браншовите организации в сектор „Строителство“. Имахте наскоро среща с народните представители от Комисията по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление в Народното събрание. Какво е Вашето впечатление от тази среща?

Впечатлението ми е изключително оптимистично. Има желание и воля за промяна. Става дума за промяна в посока нулева корупция, което означава намаляване на административната тежест. Когато волята я има, нещата се случват. Всички сме убедени, че дори самата администрация е заинтересована тази чудовищна административна тежест да падне. Защото тяхната работа също е трудна и тежка в тези условия. Всеки е заинтересован. Просто до момента нищо реално не се правеше. Аз имам лично убеждение след разговора с депутатите, че точно сега е дошъл моментът най-после и в България това да се случи. Имайте предвид, че дори в Македония и Сърбия от години има електронни строителни разрешения. Дори там.

Освен в КС в какви други инициативи си партнирате с Камарата на строителите в България?

Много са. Основното е в об­ласт­та на законодателството, защото тя е най-важна. Отделно нашата оперативна работа е свързана с дейността на КСБ. Всеки член на Асоциацията е член на Камарата, за да може да работи и функционира, ползва нейния ресурс. Ние като организация също сме колективен член, защото това е нашата представителност. Ние нямаме статут на Камара, ние сме Асоциация, но имаме представителност на Камара, бидейки член на КСБ. Десетки са оперативните задачи, по които си партнираме.

Една от темите, която е много актуална в момента, е свързана с дигитализацията на строителния сектор. Какво е Вашето мнение? Как тя ще се отрази на бранша?

Изключително положително. Дигитализацията ще опрости и намали процедурите, което ще направи по-бързо издаването на разрешение за строеж. Това ще доведе до повече строежи и нормализиране на цените. При пазарната икономика търсенето и предлагането е основният принцип, който влияе на цената на продукта. Идеята е населението да получава достъпен продукт. Много често ни казват, че това не е в наш интерес. Не е така. Всяка голяма и устойчива компания се стреми към по-ниски цени и по-голям оборот. Помислете за големите вериги, които продават хранителни продукти. Те се стремят към ниски цени и голям оборот. Мобилните оператори работят по същия начин. Негативно ще бъде за разни търгаши, които ще искат да построят една кооперация, да спечелят и излязат от пазара. Но големите фирми, които са в Асоциацията, се стремят към устойчивост на бизнеса, който идва от голям оборот и по-ниски цени. Това позволява дългосрочно планиране и управление на финансите.

Ръководите една от най-авторитетните компании на пазара – „Тобо Груп“. Работите и зад граница. Какви проекти реализирате в момента?

В момента правим 8 жилищни кооперации, които изграждаме на територията на София. За миналата година сме предали 4 с разрешение за ползване. По-интересно е, че се опитваме да излезем от България. Имаме терени в Белград и се надявам, че до половин година ще започнем и там да реализираме жилищно строителство.

Миналата година закупихме терен в Кигали, столицата на Руанда. Очакваме строително разрешение и след това да започнем да изграждаме и там. Ако трябва да съпоставя как се случват нещата в тази африканска държава и в България, мога да кажа, че администрацията в Руанда работи много по-добре, отколкото тук. Аз се опитвам да организирам едно посещение на администрацията в нашата сфера там, за да видят колко време отнема изработването на регулационните и кадастралните планове. Процедурите при тях са по-облекчени и ясни. На всички е много по-лесно да работят. Мъчно ми е, че го казвам, но в момента ние можем да се учим в областта на строителството, градоустройството, регулирането и администрацията от Африка. Хората разсъждават, че ако някой иска да инвестира в страната им, ще влизат пари, ще има и работни места. Искат да му помагат да се реализира проектът, а не да му се пречи.

Можете ли да ни дадете пример през колко етапа се минава, за да се издаде разрешение за строеж?

Етапът е един. Има строителен и регулационен план на целия град Кигали. Той е правен от холандска фирма. Дигитализиран е, което прави излишно издаването на визи и други сложни документи. Ясно е какво и къде може да се строи. Администрацията е длъжна в 21-дневен срок от внасянето на документите да издаде строително разрешение. И този срок се спазва. Обикновено в рамките на 10 дни се издава строително разрешение. В България това отнема 2 – 3 години. Пак ще кажа, че за съжаление ние можем само да се учим от тях.

В Сърбия механизмът също работи много по-добре. Там се плаща такса „комунале“, която е за изграждане на комуналните услуги – ток, вода и подобни. След нейното заплащане, което може да е разсрочено за периода на строителството, без инвеститорът да прави несвойствени неща, като например да проектира и изгражда инфраструктура, общината го прави. Това много улеснява и дава сигурност на инвестиционния процес. По закон предприемачът няма право да прави инфраструктура, а само общината. В България това е изкривено. В нашата страна редовно се случва инвеститорът да изгражда сам улица и прилежаща инфраструктура, което не е нормално. Често се случва и да си купиш нов апартамент в хубава сграда, но около теб всичко да е кал. Това в Сърбия е немислимо.

Според Вас какви стъпки е нужно да се направят, за да се преодолее проблемът с липсата на квалифицирани кадри? Как Вие се справяте във Вашата фирма с този казус?

Опитваме се да създадем по-добри условия и дълготрайни отношения със специалистите в строителството. Не само заплащането е важно, а и дълготрайните отношения. Големият проблем с липсата на специалисти в строителството е, че ги наемат за даден обект, плаща им се добре, но след това ги освобождават. Така те една година нямат работа и парите свършват. Затова ние правим много обекти, за да можем да им осигурим непрекъснато работа и заетост. Отделно вдигаме квалификацията през по-старите и по-опитните. Те на място учат по-младите. Много е похвална инициативата на КСБ за провеждане на курсове по квалифициране на работници в тази област. 

Какво мислите за в. „Строител“? Полезно ли е за Вас изданието? Какво ще пожелаете на читателите ни?

Да, чета всеки брой. Освен че ми е полезно, ми е и приятно. Искам да пожелая на Вашите читатели здраве.

Източник: https://vestnikstroitel.bg/