През 2025 г. очакваме увеличаване на цените на жилищата с около 15% и постоянен интерес към новото строителство

Инж. Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи

Ренета Николова

Инж. Шопов, как изглеждат пазарът на недвижимите имоти и жилищното строителство към края на 2024 г. през погледа на строителните предприемачи?

Изминаващата година беше много добра за строителните предприемачи. Търсенето на имоти се увеличи. Има голям интерес към жилища в строеж, но най-предпочитани са завършените обекти. В същото време себестойността на недвижимостите се успокои и инфлационните процеси не са толкова силни. Вече има една прогнозируемост в себестойността, което прави 2024 г. доста успешна.

Защо цените на имотите продължават да се покачват? Факторите са няколко. Първият и най-важният е, че търсенето е по-високо от предлагането. Винаги в една пазарна икономика, когато това се случва, цените не спират да се покачват. Тук е от значение не абсолютната стойност с колко са се покачили жилищата – 14% за миналата година, а отношението на цената на имотите към средната работна заплата (СРЗ) в страната. Ако възнагражденията са се увеличили с толкова, с колкото и цените на недвижимостите – няма проблем. За съжаление повишението на заплатите е с по-малко. Коефициентът на достъпност на жилищата през 2023 г. беше 0,8, а сега е 0,7, което означава, че в момента с една СРЗ за София може да се купят 0,7 кв. м имотна площ. Заключението е, че ние обедняваме откъм възможността да имаме собствено жилище.

Това е отрицателна тенденция, която в Европа е толкова засилена, че коефициентът на достъпност достига до 0,15. Когато правим сравнения с останалите европейски страни и казваме, че там се взимат много високи заплати – от порядъка на няколко хиляди евро, трябва да имаме предвид, че цената на един апартамент в Мюнхен е 1,5 млн. евро. Тоест той е недостъпен за обикновения гражданин. Големият въпрос не е да констатираме тази ситуация, а да предложим механизъм, по който подобно нещо да не се случва. В една пазарна икономика начинът е да се регулира търсенето и предлагането. Търсенето не може да се контролира – това се правеше във времената на социализма със средновековни методи, въвеждайки жителството. Ако си роден в Перник, не може да живееш и да работиш в София, което е абсурдно. Но обществото и администрацията могат да влияят на предлагането. Увеличим ли предлагането, цените ще се нормализират. Например в Истанбул общината прави прогнози и планира всяка година колко нови жители ще дойдат в града. Съответно за толкова апартаменти регулира терени. По този начин имотите са много по-достъпни за хората, които живеят в Истанбул, отколкото за тези в София. Да не говорим за Западна Европа. В тази връзка Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) предлага на първо място да се намали административната тежест. Не едно строително разрешение да се вади за 3 г., което го оскъпява и го прави бутиково, а и отблъсква чуждестранния капитал – неслучайно в сектора няма такъв. Другото ни предложение е общината да регулира терените в града, да изгради нужната инфраструктурата и да насочи български и чужд капитал към уредените зони. Така предлагането ще се увеличи, цените ще се нормализират. Това са важните стъпки, които трябва да предприеме нашето общество, ако не искаме да станем като страните от Западна Европа, където над 80% от населението могат да си позволят само да живеят под наем.

Неслучайно въпросът за достъпността на жилищата влезе в дневния ред на ЕС, включително вече има и еврокомисар, който ще отговаря за този ресор. Какво според Вас трябва да се направи на европейско и на национално ниво, за да станат жилищата по-достъпни?

Преди една-две години имаше мащабни демонстрации в Берлин именно заради недостъпността на жилищата, сега такива се провеждат в Испания. Както споменах, това е сред големите проблеми на Западна Европа, но пак се тръгва по грешен път. Прилагат се нови административни процедури, т.е. еврокомисар, конференции, харчат се пари за програми, което само утежнява решението на проблема. Много е просто – трябва да се увеличи предлагането. Но за да се случи това, общините трябва да се стегнат и да си свършат работата, т.е. регулация на нови територии и изграждане на инфраструктура. Това е начинът. Капиталът е готов, ще инвестира, но трябва да има условия.

Отново ще подчертая, че в момента в България става все по-трудно да се извади строително разрешение. Като предприемачи ни питат защо се борим за това разрешителните да се издават по-бързо, като е в наш интерес цените да са високи? Реално не е така. Никой производител не се радва, когато цената на стоката му е висока, защото намалява потреблението. Най-фаталното за даден производител е, ако липсва покупателна способност за продукта му. Помислете за всички компании, които работят в България и са определяни като богати – това са фирми с малък марж и огромен оборот - например мобилните оператори, веригите за хранителни стоки и др. По-изгодно е да печелим от оборот, а не от бутикови обекти, за които по 3 или дори 5 г. вадим разрешения за строеж.

Преди дни участвах в годишната конференция Inspire to Higher на НСНИ в Пловдив. Данните, с които и КСБ разполага в нейните анализи и които бяха изнесени там, показват, че Пловдив изпреварва София по издадени разрешения за строеж и по завършени сгради. Каква е причината? Вие имате ли наблюдения защо се случва така?

Въпросът е много хубав, защото отново търсим причината, а не просто констатираме фактите. А това е факт. На глава от населението в Пловдив има повече завършени сгради, отколкото в София. Причината е доста проста – хората могат да си го позволят. Жилището, освен че е стока от първа необходимост, то е вечна стока. Какъвто и имот да има човек, в момента, в който има възможност да си позволи по-хубав, той търси начин да си го осигури. Ако живее в панелен блок – иска ново строителство, ако е в двустаен апартамент – иска тристаен или къща и т.н. Въпросът е дали може да си го позволи, което е функция на доходите му.

Данните за Пловдив са много добър сигнал към всички кметове и управляващи – какво да се направи? В града се отвориха две промишлени зони, общината издаваше строителни разрешения без допълнителна административна тежест. Тези зони заработиха, осигуриха заетост на хората и добри доходи. Покрай това всичко останало се развива, включително жилищният пазар. Всеки кмет трябва да направи промишлена зона и да не създава административен рекет за бизнеса. За инвеститора не е толкова важно колко ще му излезе халето, а за три месеца да е готово, да произвежда и да продава. Пловдив е чудесен пример, че това може да се случва.

Напоследък се чуват коментари, че цените на жилищата са толкова високи вече, че има „балон“ на пазара, който ще се спука. Има ли имотен балон и ще се спука ли той?

Според икономистите и критериите за понятието „балон“ - такъв няма. Всеки може да си има субективно мнение, но има ясни критерии за „балон“ и те не са свързани с това колко са скъпи жилищата. Имотите ще стават все по-скъпи, както е по цял свят от 100 г. насам. Това е функция на желанието на хората да притежават хубав и луксозен дом и възможността да го имат с техните доходи.

Какво означава „балон“? Представете си малък град, който има нужда от 1000 кг ябълки. Да, но на пазара има 500 кг и цената им постоянно се покачва. Една ябълка, за да я купиш и докараш до въпросния град, струва 1 лв. Хората, които са доставили 500 кг, виждат, че могат да ги продават по 2 лв. за кг, и решават, че ще вкарат още, защото има печалба. Така се стига до пренасищане на пазара – вместо 1000 кг са осигурени 5000 кг. Те са купени на цена от 2 лв., защото е заложено, че ще се разпродадат, но градът има нужда от 1000 кг. Това голямо предлагане ще свали цената под 1 лв. Това е „балон“ на ябълките. Същото е с жилищата. По тези икономически критерии нямаме „балон“ на имотния пазар. Цените са високи и за добро или за лошо ще стават още по-високи, ако обществото не предприеме действия. Нещо повече – има тенденция да навлизат фондове, които да изкупуват жилища. Ще дам пример с един скандинавски фонд, който има 220 имота в България и иска да придобие 1000. Ако това се случи, ще стане още по-лошо за населението, защото ще се повишат допълнително цените.

Тези жилища ще се продават ли, или ще се дават под наем?

Ще ги отдават под наем. За нас това е изгодно, защото вместо да продаваме имоти на 1000 души, ще сключим сделка с 1 фонд. Но тези жилища ще изчезнат от пазара и ще отидат в сегмента на наемите. Така чужд капитал ще печели от тази необходимост за жилища в България.

От НАСП проверихме кой купува скъпите апартаменти в Западна Европа на цени от 1,5 млн. евро. Оказа се, че са фондовете. Те ги изкупуват, защото знаят, че цената на имотите се качва, дават ги под наем и хората цял живот отделят 1/3 от доходите си за наем. Това е много негативна тенденция. Държавата е длъжна да има съответните административни мерки за лимит за физическо лице и за организация за броя апартаменти, които могат да притежават. В противен случай се стига до спекула със стока от първа необходимост. Пак казвам, за нас е изгодно, но ние сме и граждани на България и смятаме, че нашите служители, приятели, роднини и всички останали хора трябва да могат да си позволят жилище.

Скоро екип на в. „Строител“ бе на посещение в Австрия. Там коментирахме с представители на общинските власти, че във Виена стойността на среден клас жилище е около 6 хил. евро на 1 кв. м. Къде се намира България по цени на жилищата в Европа?

В България сме на последно място по този показател, но пак ще кажа, че много по-важно е съотношението цена – заплата за града, отколкото абсолютната стойност.

Какви имоти се търсят най-много в момента?

Хората проявяват интерес към маломерни тристайни апартаменти и маломерни двустайни жилища. Най-бързо се купуват едностайните, защото са най-евтини.

Какво се случва с цените на строителните материали? Имаше един много висок скок. Нормализираха ли се нещата?

Да, нормализираха се.

Сега стои въпросът за цената на труда, тъй като няма достатъчно кадри, а и заплатите постоянно се увеличават. Това няма как да не рефлектира върху цената на строителството.

Цената на труда непрекъснато расте на принципа търсене и предлагане. Но това е положителен ефект. Каква е ролята на обществото? Да си разменяме максимален брой стоки и услуги. Трябва този, който купува, да има пари. Ако са много ниски заплатите, кой ще купува продукцията? Затова ръстът на заплатите е положителна тенденция. За първото шестмесечие на миналата година цените на жилищата се бяха качили с 10%, а заплатите със 17%, което беше добро развитие. В момента обаче нещата се обърнаха.

Винаги когато се срещаме с Вас, говорим за административната тежест и промените, които трябва да се случат така, че да се облекчават процедурите и за бизнеса, и за хората. Какво се случва в момента, може ли да отчетем напредък?

Има светъл лъч в лицето на временно изпълняващия длъжността главен архитект на София Богдана Панайотова. Още с поемането на поста тя разписа 5 указателни писма, с които се изисква администрацията да спазва Закона за устройство на територията (ЗУТ). При спазването на ЗУТ административната тежест ще спадне с 80%. За съжаление има огромен отпор от страна на администрацията, защото се разваля нейният комфорт, а той е безвремие. Изключително важен въпрос, по който се опитваме да съдействаме. Стигнали сме дотам, че да се борим с администрацията да се спазва законът, а не той да се променя или облекчава.

Има една тенденция за борба с корупцията, но тези, които я провеждат, не могат да разберат, че тя не се води, като смениш Иван с Петър. Подобни методи са се прилагали преди 100 г. в Америка, там са пробвали по този начин и са видели, че резултатът е 0. Няма корупция, когато няма административна тежест. И обратното – има ли административна тежест, има и корупция. При нас, вместо да се намалява административната тежест, се сменят едни хора с други, което още повече задълбочава проблемите, тъй като новите нямат съответния опит и квалификация.

Вие казахте колко дълго време отнема издаването на разрешенията за строеж. Какво може да се направи, за да стане по-кратък този срок?

Просто да се спазват два члена на Закона за устройство на територията. Чл. 5в от ЗУТ казва, че администраторът трябва в двуседмичен срок да даде писмени забележки по даден проект, без ние да ходим всеки ден и да му се молим. Настоящият главен архитект на София се бори това да се случва. В чл. 145, ал. 2 е записано, че общината може и трябва само да проверява проекта за съответствие с градоустройствените изисквания. Това много ще облекчи самата работа на администрацията, която иска да проверява всичко, а в същото време не носи никаква отговорност за тази проверка. Ако има проблем в строителното разрешение, целият негатив и отговорност е върху клиента и предприемача. Отговорността на главния архитект е глоба от 500 лв. за обекти от десетки милиони левове, което е смешно.

Напоследък има тенденция да се продават имоти още на „зелено“. Крие ли това риск за хората?

Крие риск, но това е тенденция от 32 години. Имаше период, в който интересът към тези имоти беше спаднал, но сега очевидно заради голямото търсене хората са готови да купят на „зелено“.

Предимствата са, че може да се придобие имот с над 20% по-евтино. На „зелено“ може и да се купи по-хубав апартамент, защото след завършване на сградата, дори да останат жилища, то те не са толкова атрактивни. Освен това в процеса на строителство може да си препроектираш имота, както и да си планираш плащанията за договорения период.

Риск винаги има, но той е 4 пъти по-висок да загубиш парите си, когато стоят в банка на депозит, отколкото ако ги дадеш на строителен предприемач. Всички помним, че преди няколко години една банка фалира, а парите в нея изчезнаха. Статистиката показва, че незавършените жилищни проекти са под 1,5%. Аз знам за 3 такива в София.

Какъв е най-големият проблем и предизвикателство пред строителните предприемачи в България в момента?

Административната тежест. Обществото с тази административна тежест оскъпява продукта ни и прави нещата трудни и бутикови.

Как виждате 2025 г. като тенденции?

Не знам дали сте проследили предишните ни прогнози – всички те са се сбъднали, защото познаваме най-добре пазара. Очакваме увеличаване на цените на жилищата с около 15% и постоянен интерес към новото строителство, като тенденцията е то да е по-луксозно. Вече се търси по-високо качество, тъй като хората могат да си го позволят.

Ротационен председател сте на Консултативния съвет на браншовите организации в сектор „Строителство“, включително и КСБ. Към какво са насочени активностите на Съвета в момента в момента?

Ние правим много неща съвместно. Заедно излязохме със становище срещу една негативна практика на РИОСВ – София, да изисква всяка преписка да минава през тях, което е абсурдно. Това ще обремени много както бизнеса, така и гражданите и администрацията. Например трябва да подготвиш документи дали ограда подлежи на оценка за въздействие на околната среда, като таксата е 800 лв. За бизнеса не е сериозен проблем, но за гражданите е. Браншовите организации в сектор „Строителство“ се консолидирахме и излязохме с правно становище относно този казус.

По указателните писма на главния архитект на София също се обединихме, че са полезни за бранша и за обществото, излязохме и с такова становище. В дългосрочен план работим за прилагане на действащата административна база от всички общини еднакво. В ЗУТ и в Наредба 7 има текстове, които не са много ясни. Администрацията се възползва от това, че са неясни, и има различно тълкувание в отделните райони и общини. Направихме работна група под егидата на главния архитект и успяхме да излъчим 21 точки, по които предлагаме еднозначно тълкувание. Очакваме решение от страна на ДНСК. Ние може да предлагаме, но решението от страна на държавата е на ДНСК. Важно е да има указателно писмо от министъра на регионалното развитие и благоустройството за еднозначно тълкувание на тези текстове.

Какъв съвет бихте дали на читателите на в. „Строител“ по отношение на недвижимата собственост?

Реалната инфлация е над 10%. Затова, който има средства, да ги вкара в недвижимост. Имам приятели, които имаха малко средства. Те си купиха гаражи и в момента доходността от гаражите е по-висока, отколкото от апартаментите.

Вие построихте ли сградата в Африка, за която ни разказахте в миналото интервю?

Ние строим в Африка жилищен комплекс и търговски център. Еднато е на финала. Това, което е важно и интересно за мен, е, че изградихме цех за мека мебел в Африка. Завършихме зданието, оборудването пристигна и след Нова година ще бъде пуснато производството. Това се случи за по-малко от 3 г. Там обществото помага на този, който иска да прави нещо, защото знае, че създава работни места и носи приходи в бюджета. А в България всеки пречи.

Четете ли в. „Строител“, полезен ли Ви е?

Много ми е приятно и полезно да чета вестника. От изданието се информирам какво се случва в бранша. Радвам се, че съм част от сектор, който дава 7% от БВП. В. „Строител“ ми е полезен, защото публикува проекти и събития, които са важни за нас, строителните предприемачи. Радвам се, че има такава медия.

Източник: Строител